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全国性资产管理公司跑步进场 “出险房企”迎来“急救专家”

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  全国性AMC(资产管理公司)低调而迅速地进场,或将拯救房企于水火之中。

  据新京报记者梳理,中国信达、中国东方、中国华融和中国长城4家全国性资产管理公司已经先后介入出险房企的收并购之中,以更广泛和多元化的方式参与出险房企的“救治”和重组。

  公开信息显示,包括中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、佳兆业等出险房企均在接触上述资产管理公司。那么,资产管理公司能否帮助这些房企走出泥潭、获得重生呢?

  目前,我国有5家全国性资产管理公司,包括1999年成立的四大资产管理公司,分别为中国华融、中国长城、中国东方、中国信达,以及2020年3月16日成立的中国银河资产管理有限责任公司。

  在房地产行业下行之际,越来越多的房企由于资金链紧张而“爆雷”,为了帮助房企快速有效地化解债务风险,5家全国性资产管理公司在政策支持下带着重任而来。

  今年1月下旬,金融管理部门召集5家全国性资产管理公司开会,研究资产管理公司按照市场化、法治化原则,参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

  据公开报道,监管机构鼓励资产管理公司从央行编制的11家开发商名单中挑选资产,这是央行牵头并于2021年12月中旬获得国务院金融委批准的稳定房地产市场计划的一部分。如果市场出现更多出险企业,央行的11家名单可能会酌情增加。对名单上的出险企业救助遵循属地原则,所在地政府会每月两次向国务院和央行提交辖区内房企的收并购计划。

  目前,中国华融、中国长城、中国东方、中国信达已经入场对接出险房企,而地方资产管理公司也将成为化解地方房企风险的后备军。

  根据银保监会官网发布的《地方资产管理公司名单》显示,我国目前有地方资产管理公司共59家,包括北京市国通资产管理有限责任公司、北京资产管理有限公司等。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示:“资产管理公司属于重磅出场,因为它们除了可以受债权人委托或者受让债权人的权益介入出险房企,以专业化的处理不良资产的能力和资源来接管出险房企之外,还可以与出险房企合作提出整体风险化解方案,比如提供必要的增信来恢复房企流动性或者注入必要的资金来盘活休克资产等。”

  克而瑞机构分析认为,目前,“不良资产处置、重组、再开发”模式是房企与资产管理公司合作的主流模式,在该模式下,资产管理公司负责不良资产的处置和重组,而房企作为重组方负责再开发和运营。

  并购债券先行,地方政府牵线

  中国信达是最早介入龙头房企中国恒大的债务化解之中。去年12月,中国恒大宣布,设立风险化解委员会,包括中国信达副总裁赵立民等人士加入。今年1月23日,中国信达(香港)控股有限公司董事长梁森林获任为中国恒大非执行董事;3月22日,中国恒大宣布,将于7月底前提出债务重组方案。

  据中国信达发布的年报显示,去年,其房地产类收购重组不良资产金额约625.12亿元。而对于出险房企的纾困,中国信达的管理层也表示,将主要围绕项目和资产并购重组以及对流动性困难房企纾困两个方面开展工作。

  2月,融创中国与中国信达开展合作。据公开消息,融创中国拟将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡两个重磅级项目出售给中国信达,资金均达百亿元级别。

  4月,中国信达还与陕建地产集团签署合作备忘录,双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金,发挥各自优势,以市场为导向,积极围绕危困房企并购开展合作。

  除了中国信达外,2月,中国东方率先发行不超过100亿元金融债券,募集资金专门用于对重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等工作。

  3月13日,中国长城也获批发行100亿元金融债券,期限3年期,票面利率为3.30%,募集资金也将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等工作。

  4月2日,中国长城与招商局蛇口工业区控股股份有限公司、佳兆业集团控股有限公司签署《战略合作协议》。根据协议,三方将在城市更新、房地产项目盘活、不动产价值重塑等领域开展合作,实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

  同时,中国长城还与中交集团签署战略合作协议。双方约定,将通过市场化的方式,在国企改革重组、房地产行业风险化解、“两非两资”剥离处置、不良资产盘活等领域开展合作,充分发挥各方的优势,共同推进合作,达到互利共赢的目标。

  值得关注的是,此次全国性资产管理公司的快速进场也源于地方政府的牵线搭桥。例如,在地方政府的牵线下,包括中国华融、中国长城、中国东方、中国信达四家国有资产管理公司均与出险房企中国奥园洽谈,如果进展较为顺利,预计其位于福州、成都、珠海等一批项目将有望率先获得四大资产管理公司一对一的纾困合作。

  资产管理公司能否拯救出险房企?

  那么,资产管理公司的介入能否帮助出险房企走出泥潭获得重生呢?对此,柏文喜表示:“资产管理公司能否成功拯救出险房企,一方面要看房企自身的资产质量和流动性缺口,另一方面要看出险房企自身的意愿与配合程度,因为一些还有重整希望并能够主导自身重整的出险房企未必会让资产管理公司深度介入。”

  “目前,大部分出险房企都没有进入破产清算阶段,都只是让资产管理公司提供技术支持和资源匹配,还是由房企自身在主导。如果进入资产管理公司主导阶段,这些企业就是进入破产清算程序了,也就是料理后事而非拯救了。”柏文喜如是说。

  新京报记者 徐倩

【编辑:彭婧如】

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